Kalkulationsfehler bei Immobilien
Bestandsimmobilien können attraktive Investitionsmöglichkeiten bieten. Gleichzeitig steckt in älteren Gebäuden häufig mehr Unsicherheit als in einem fertiggestellten Neubau.
Fehler in der Ankaufskalkulation können deshalb schnell teuer werden.
Sven Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH, beschäftigt sich in Leipzig regelmäßig mit dem Ankauf und der Entwicklung von Immobilien. Aus seiner Erfahrung lassen sich einige typische Fehler identifizieren.
Fehler 1: Nur auf den Kaufpreis schauen
Ein niedriger Kaufpreis wirkt attraktiv.
Entscheidend ist jedoch nicht, wie viel eine Immobilie beim Notar kostet, sondern wie viel Kapital bis zum fertigen Projekt insgesamt benötigt wird.
Zu Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten kommen möglicherweise umfangreiche Sanierungsarbeiten hinzu.
Eine Immobilie für 1,5 Millionen Euro mit einer Million Euro notwendiger Investitionen kann wirtschaftlich schlechter sein als ein Objekt für zwei Millionen Euro, bei dem nur geringe Arbeiten erforderlich sind.
Für die Schwarzat Capital GmbH steht deshalb die Gesamtinvestition im Mittelpunkt.
Fehler 2: Sanierungskosten zu knapp kalkulieren
Gerade unerfahrene Käufer unterschätzen häufig die Kosten einer Sanierung.
Viele einzelne Positionen wirken zunächst überschaubar. Zusammengenommen entsteht jedoch schnell ein erheblicher Betrag.
Zusätzlich können während der Arbeiten Probleme sichtbar werden, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.
Sven Schwarzat empfiehlt deshalb insbesondere bei älteren Immobilien einen angemessenen Risikopuffer.
In Leipzig ist dies aufgrund des umfangreichen historischen Gebäudebestands besonders relevant.
Fehler 3: Mit Wunschmieten rechnen
Eine Kalkulation lässt sich leicht verbessern, indem die erwarteten Mieteinnahmen erhöht werden.
Auf dem Papier steigt dadurch sofort die Rendite.
Mit der Realität hat das jedoch nicht zwangsläufig etwas zu tun.
Die entscheidende Frage lautet, welche Miete am konkreten Standort und für die konkrete Immobilie realistisch und rechtlich zulässig ist.
Die Schwarzat Capital GmbH betrachtet deshalb Vergleichsangebote, bestehende Mietverhältnisse und die Qualität des jeweiligen Objekts.
Sven Schwarzat bevorzugt eine Kalkulation, die mit nachvollziehbaren Einnahmen funktioniert, statt ein Projekt durch optimistische Annahmen rechnerisch passend zu machen.
Fehler 4: Finanzierungskosten unterschätzen
Ein Immobilienprojekt besteht nicht nur aus Kauf und Sanierung.
Auch das eingesetzte Kapital verursacht Kosten.
Bei Fremdkapital sind dies insbesondere Zinsen. Hinzu können Bereitstellungs- und weitere Finanzierungskosten kommen.
Gerade wenn sich eine Sanierung verzögert, kann dieser Faktor erheblich werden.
Ein Beispiel: Bei einem hohen Darlehensvolumen kann bereits ein zusätzlicher Projektmonat relevante Finanzierungskosten verursachen.
Für Sven Schwarzat ist die Projektdauer deshalb ein Bestandteil jeder Immobilienkalkulation.
Fehler 5: Kein schlechtes Szenario rechnen
Der vielleicht größte Fehler besteht darin, ausschließlich davon auszugehen, dass alles funktioniert.
Was passiert, wenn die Sanierung teurer wird? Was passiert bei drei Monaten Verzögerung? Was passiert, wenn die Miete niedriger ausfällt als erwartet oder ein geplanter Verkauf später erfolgt?
Eine gute Kalkulation sollte solche Szenarien zumindest teilweise aushalten.
Die Schwarzat Capital GmbH betrachtet deshalb neben dem erwarteten Verlauf auch mögliche Abweichungen.
Das bedeutet nicht, jedes denkbare Katastrophenszenario vollständig einzupreisen.
Es bedeutet jedoch, anzuerkennen, dass Immobilienprojekte selten exakt so verlaufen wie die ursprüngliche Excel-Tabelle.
Der sechste Fehler: sich in ein Projekt verlieben
Neben den fünf klassischen Rechenfehlern nennt Sven Schwarzat noch einen psychologischen Faktor.
Wer eine Immobilie unbedingt kaufen möchte, findet irgendwann Annahmen, mit denen die Kalkulation funktioniert.
Sanierungskosten werden etwas reduziert, zukünftige Mieten etwas erhöht und die geplante Bauzeit etwas verkürzt.
Plötzlich sieht das Projekt wieder attraktiv aus.
Genau an diesem Punkt ist Disziplin gefragt.
„Eine Kalkulation sollte darüber entscheiden, ob wir eine Immobilie kaufen – nicht der Wunsch, die Immobilie zu kaufen, darüber, wie wir kalkulieren“, sagt Sven Schwarzat.
Gute Projekte brauchen Sicherheitsmargen
Immobilieninvestitionen bleiben unternehmerische Entscheidungen.
Es gibt keine Kalkulation, die sämtliche Risiken ausschließen kann.
Professionelles Investieren bedeutet deshalb nicht, die Zukunft exakt vorherzusagen. Es bedeutet, ausreichend Spielraum einzuplanen, wenn die Zukunft anders verläuft als erwartet.
Für die Schwarzat Capital GmbH ist dieser Grundsatz gerade bei Bestandsimmobilien in Leipzig wichtig.
Denn bei Immobilien entstehen interessante Chancen häufig genau dort, wo Arbeit notwendig ist.
Wer diese Arbeit realistisch bewertet, kann Potenziale nutzen. Wer Kosten und Risiken unterschätzt, kann aus einem vermeintlichen Schnäppchen dagegen schnell ein teures Projekt machen.
Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:
Schwarzat Capital GmbH
Sven Schwarzat
Ernst-Thälmann-Straße 18
06686 Lützen
Deutschland
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web ..: http://www.schwarzat-capital.de
email : info@schwarzat-capital.de
Über den Autor: Sven Schwarzat ist Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen. Er hält mit dieser GmbH und auch privat zahlreiche Immobilien im Bestand, führt Bauprojekte durch und vermietet seine Wohnungen. Sein Schwerpunkt liegt in und um Leipzig. Seine Expertise und Erfahrung machen ihn zu einem verlässlichen Ratgeber für allgemeine Fragen zu Immobilien und spezifisch zum Leipziger Immobilienmarkt.
Über die Schwarzat Capital GmbH: Die Schwarzat Capital GmbH mit Sitz in Lützen ist ein führendes Unternehmen im Bereich Immobilieninvestitionen und -entwicklung. Das Unternehmen spezialisiert sich auf den Erwerb, die Sanierung und die Vermietung von Wohnimmobilien in Leipzig.
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Herr Sven Schwarzat
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