Erben Geschwister gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, sind sie sich über den Verkauf oft uneinig. Im Extremfall wird die Immobilie gerichtlich versteigert. Ein Wiener Makler zeigt Auswege.
Wien, 4. November 2026 – Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, beginnt für viele Familien eine schwierige Phase. Nach der Einantwortung gehört das Haus oder die Wohnung allen Miterben gemeinsam, jedem nach seiner Erbquote. Will eine Schwester verkaufen, ein Bruder die Immobilie behalten und ein dritter Erbe erst einmal abwarten, steht die Erbengemeinschaft still. Als letztes Mittel kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft vor Gericht durchsetzen.
Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft über den Verkauf?
Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit – berechnet nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Für den Verkauf der gesamten Liegenschaft braucht es dagegen die Zustimmung aller Miterben. Zwar kann jeder Erbe seinen eigenen Anteil verkaufen, doch für einen Bruchteil an einem Einfamilienhaus finden sich am freien Markt kaum Käufer.
Was passiert bei einer Teilungsklage?
Nach § 830 ABGB kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, solange dies nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der übrigen geschieht. Das Gericht prüft zunächst, ob die Liegenschaft real geteilt werden kann. Bei einer einzelnen Wohnung oder einem Einfamilienhaus ist das meist nicht möglich. Dann folgt die sogenannte Zivilteilung nach § 843 ABGB: Die Immobilie wird gerichtlich versteigert, der Erlös nach Quoten verteilt. Bis dahin vergeht oft viel Zeit, dazu kommen Gerichts-, Anwalts- und Gutachterkosten.
„Bei einer Versteigerung wissen alle Bieter, dass verkauft werden muss“, sagt Mag. Thilo Börner, seit 1999 Immobilienmakler in Wien mit Schwerpunkt auf Verkäufen aus Erbschaften. „Entsprechend vorsichtig wird geboten. Der Erlös bleibt deshalb meist unter dem, was ein geordneter Verkauf am freien Markt bringt. Am Ende verlieren alle Miterben, auch derjenige, der geklagt hat.“
Welche Alternativen haben Erbengemeinschaften?
In der Praxis führen drei Wege meist schneller und günstiger zum Ziel:
– Gemeinsamer Verkauf: Alle Miterben stimmen zu, der Erlös wird nach Quoten geteilt.
– Auszahlung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
– Mediation: Eine neutrale Vermittlung hilft, festgefahrene Positionen zu lösen.
Für einen gemeinsamen Verkauf wie für eine Auszahlung braucht es eine Zahl, der alle Seiten vertrauen. Grundlage dafür ist eine unabhängige Immobilienbewertung, die alle Miterben gemeinsam einsehen. „Oft scheitert die Einigung nicht am Willen, sondern am Misstrauen gegenüber dem Preis“, so Börner. „Liegt eine nachvollziehbare Zahl auf dem Tisch, kommt wieder Bewegung in die Gespräche.“
Kann eine geerbte Immobilie schon vor der Einantwortung verkauft werden?
Ja. Auch eine Immobilie, die noch zur Verlassenschaft gehört, kann verkauft werden – wenn alle Erben, die eine Erbantrittserklärung abgegeben haben, zustimmen und das Verlassenschaftsgericht den Verkauf genehmigt. Das Gericht achtet dabei unter anderem auf einen marktgerechten Preis. Wer gemeinsam mit Geschwistern eine Immobilie geerbt hat, sollte deshalb früh klären, ob verkauft werden soll, und den Wert dokumentieren lassen.
Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.
Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:
Börner Ihr Hausmakler GmbH
Herr Thilo Börner
Adalbert Stifterstr. 21/2/39
1200 Wien
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email : t@boerner.at
Die Börner – Ihr Hausmakler GmbH begleitet seit 1999 Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Zinshäusern in Wien und Umgebung. Inhaber Mag. Thilo Börner und sein Team übernehmen den gesamten Ablauf von der marktgerechten Bewertung über die Vermarktung bis zum Kaufvertrag. Ein Schwerpunkt liegt auf Verkäufen aus Erbschaften und laufenden Verlassenschaftsverfahren. Börner gibt jährlich den Wiener U-Bahn-Immobilienpreisspiegel heraus. Die Provision fällt ausschließlich im Erfolgsfall an.
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