Der Generationenwechsel erreicht den Immobilienmarkt: In Wilhelmshaven werden künftig mehr Häuser vererbt. Was Erben bei Bewertung, Sanierung und Verkauf beachten sollten.
Immer mehr Wohnimmobilien werden in den kommenden Jahren innerhalb der Familien weitergegeben. Gerade in einer Stadt mit vergleichsweise älterer Bevölkerung wie Wilhelmshaven könnte dieser Generationenwechsel das Angebot am Immobilienmarkt zunehmend prägen. Für Erben stellt sich dabei häufig die Frage: behalten, sanieren, vermieten oder verkaufen?
Wilhelmshaven, 30. Oktober 2026 – Der demografische Wandel dürfte in den kommenden Jahren auch auf dem Immobilienmarkt immer deutlicher sichtbar werden. Besonders betroffen sind Regionen mit einem hohen Anteil älterer Immobilieneigentümer.
Nach Angaben der Stadt Wilhelmshaven waren Ende 2025 bereits 25,7 Prozent der Einwohner 65 Jahre oder älter. Rund 8,6 Prozent gehörten sogar zur Altersgruppe ab 80 Jahren. Damit ist mehr als jeder vierte Einwohner der Jadestadt im Rentenalter.
Gleichzeitig werden bundesweit erhebliche Immobilienvermögen an die nächsten Generationen übertragen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2025 insgesamt 141,1 Milliarden Euro Vermögen steuerlich im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen berücksichtigt. Allein auf Grundvermögen wie bebaute und unbebaute Grundstücke entfielen 51,6 Milliarden Euro.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das: In den kommenden Jahren dürften zunehmend Häuser und Wohnungen auf die nächste Generation übergehen.
Der Generationenwechsel erreicht den Immobilienmarkt
International wird diese Entwicklung teilweise mit dem Begriff „Silver Tsunami“ beschrieben. Dahinter steht die Erwartung, dass die geburtenstarken Jahrgänge zunehmend Immobilien an Kinder und Enkel weitergeben.
Für Wilhelmshaven und Friesland ist diese Entwicklung besonders interessant. Ein erheblicher Teil des regionalen Wohnungsbestandes besteht aus Ein- und Zweifamilienhäusern älterer Baujahre, die teilweise seit Jahrzehnten von denselben Eigentümern genutzt werden.
„Ich gehe davon aus, dass wir in den kommenden Jahren zunehmend Immobilien auf dem Markt sehen werden, die lange im Familienbesitz waren und nun von Kindern oder Enkelkindern übernommen werden“, erklärt Jan-Niklas Schulz, Bauingenieur, Immobilienmakler und TÜV-zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden aus Wilhelmshaven.
Eine Erbschaft bedeutet dabei keineswegs automatisch, dass eine Immobilie verkauft werden muss.
Wer eine Immobilie geerbt hat, steht zunächst häufig vor einer viel grundsätzlicheren Entscheidung: Soll das Elternhaus selbst genutzt, vermietet, modernisiert oder verkauft werden?
Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind oder die Erben nicht mehr in Wilhelmshaven leben, ist diese Entscheidung häufig komplexer als zunächst gedacht.
Das geerbte Haus ist emotional – der Immobilienmarkt nicht
Bei einer Erbimmobilie treffen wirtschaftliche und emotionale Aspekte unmittelbar aufeinander.
Das Haus der Eltern oder Großeltern ist häufig mit persönlichen Erinnerungen verbunden. Für potenzielle Käufer spielen diese Erinnerungen jedoch keine Rolle. Sie beurteilen die Immobilie anhand anderer Kriterien.
Dazu gehören insbesondere:
* Lage und Grundstück
* Wohnfläche und Grundriss
* Baujahr und Gebäudezustand
* Heizung und energetischer Standard
* Zustand von Dach, Fenstern und Fassade
* Elektrik und Leitungen
* Feuchtigkeit oder vorhandene Gebäudeschäden
* notwendige Modernisierungen
* das Preisniveau vergleichbarer Immobilien
Dadurch entstehen nicht selten unterschiedliche Vorstellungen über den tatsächlichen Wert.
„Eigentümer orientieren sich verständlicherweise häufig an Angebotspreisen aus Immobilienportalen oder an Verkäufen aus der Nachbarschaft. Ein Käufer rechnet dagegen sehr konkret: Was muss ich zusätzlich zum Kaufpreis noch in Dach, Heizung, Elektrik oder energetische Modernisierung investieren?“, erklärt Schulz.
Gerade bei Häusern aus den 1950er- bis 1980er-Jahren können deshalb selbst innerhalb derselben Straße erhebliche Preisunterschiede bestehen.
Erst bewerten – dann entscheiden
Bevor größere Entscheidungen getroffen werden, kann deshalb eine realistische Immobilienbewertung in Wilhelmshaven sinnvoll sein.
Dabei sollte nicht nur anhand von Quadratmeterpreisen oder automatisierten Online-Bewertungen gearbeitet werden.
Gerade bei älteren Gebäuden kann der technische Zustand einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis haben.
Ein modernisiertes Einfamilienhaus und ein äußerlich vergleichbares Haus mit alter Heizungsanlage, nicht gedämmtem Dach, Feuchtigkeitsschäden und veralteter Elektroinstallation können wirtschaftlich zwei völlig unterschiedliche Immobilien sein.
Eine realistische Bewertung sollte deshalb sowohl den regionalen Immobilienmarkt als auch den tatsächlichen Zustand des Gebäudes berücksichtigen.
Für Erben entsteht dadurch eine wichtige Entscheidungsgrundlage: Erst wenn bekannt ist, welchen Wert die Immobilie im aktuellen Zustand besitzt, lässt sich beurteilen, ob Verkauf, Vermietung oder eine vorherige Modernisierung wirtschaftlich sinnvoll sind.
Nicht jede Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich
Ein häufiger Gedanke bei geerbten Immobilien lautet: „Wir renovieren erst einmal und verkaufen anschließend teurer.“
Das kann funktionieren – muss es aber nicht.
Eine neue Küche für 15.000 Euro erhöht den Verkaufspreis nicht automatisch um 15.000 Euro. Das Gleiche gilt für Bäder, Bodenbeläge oder andere Maßnahmen, die stark vom persönlichen Geschmack abhängen.
Anders kann es bei offensichtlichen technischen Problemen aussehen.
Ein undichtes Dach, erhebliche Feuchtigkeitsschäden oder eine nicht funktionierende Heizungsanlage können Kaufinteressenten abschrecken und den Kreis potenzieller Käufer deutlich reduzieren.
Entscheidend ist deshalb die Frage, welche Maßnahmen den Verkauf tatsächlich erleichtern und welche Investitionen lediglich Geld kosten, ohne sich vollständig im Kaufpreis widerzuspiegeln.
„Vor größeren Investitionen würde ich immer zunächst den Ist-Zustand und den realistischen Marktwert bestimmen“, so Schulz. „Sonst besteht die Gefahr, zehntausende Euro zu investieren, die beim späteren Verkauf nicht wieder hereinkommen.“
Wenn die Erben nicht mehr in Wilhelmshaven wohnen
Ein zusätzlicher Faktor dürfte den Generationenwechsel verstärken: Viele Kinder der heutigen Eigentümer leben längst in anderen Städten.
Wer beispielsweise in Hamburg, Bremen, Hannover, Berlin oder Nordrhein-Westfalen lebt und eine Immobilie in Wilhelmshaven erbt, muss sich plötzlich aus der Entfernung um zahlreiche Themen kümmern.
Dazu gehören unter anderem:
* Räumung und Haushaltsauflösung
* Beschaffung von Bauunterlagen
* Grundbuch und Eigentumsverhältnisse
* Versicherungen und laufende Kosten
* Energieausweis
* Handwerker
* kleinere Reparaturen
* Bewertung der Immobilie
* Abstimmung innerhalb einer Erbengemeinschaft
* Organisation des Verkaufs
Insbesondere Erbengemeinschaften können dabei vor schwierigen Entscheidungen stehen.
Ein Miterbe möchte vielleicht schnell verkaufen, ein anderer möchte die Immobilie behalten und ein dritter geht von einem deutlich höheren Marktwert aus.
Eine nachvollziehbare Bewertung durch einen regionalen Ansprechpartner kann dabei helfen, die Diskussion zu versachlichen.
Mehr Erbimmobilien bedeuten nicht automatisch fallende Preise
Der Generationenwechsel wird gelegentlich mit der These verbunden, dass künftig sehr viele Immobilien gleichzeitig verkauft werden und dadurch die Kaufpreise deutlich sinken könnten.
So einfach dürfte die Entwicklung jedoch nicht verlaufen.
Entscheidend ist nicht allein, wie viele ältere Eigentümer Immobilien besitzen. Relevant ist vielmehr, wie viele dieser Immobilien tatsächlich auf den Markt gelangen und auf welche Nachfrage sie dort treffen.
Auch innerhalb Wilhelmshavens dürften sich die Unterschiede zwischen einzelnen Immobilien weiter vergrößern.
„Ich erwarte nicht, dass der demografische Wandel automatisch zu einem starken allgemeinen Preisverfall führt“, sagt Schulz. „Wahrscheinlicher ist eine stärkere Differenzierung. Gute Immobilien in gefragten Lagen und mit überschaubarem Modernisierungsbedarf werden weiterhin Käufer finden. Bei Gebäuden mit erheblichem Sanierungsstau wird dagegen noch genauer gerechnet.“
Damit gewinnt auch die richtige Preisstrategie an Bedeutung.
Ein zu hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass eine Immobilie über Monate am Markt bleibt und Interessenten zunehmend skeptisch werden. Ein zu niedriger Preis verschenkt dagegen möglicherweise einen erheblichen Teil des vorhandenen Immobilienvermögens.
Technische Gebäudekenntnis wird beim Verkauf wichtiger
Gerade bei älteren Erbimmobilien reicht eine reine Betrachtung von Lage und Wohnfläche häufig nicht aus.
Der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Elektrik, Leitungen und Abdichtungen kann den wirtschaftlichen Wert erheblich beeinflussen.
Gleichzeitig muss eingeschätzt werden, welchen Preis Käufer auf dem regionalen Markt tatsächlich akzeptieren.
Genau hier treffen technische Gebäudeanalyse und Immobilienbewertung aufeinander.
Schulz verbindet als Bauingenieur, Immobilienmakler und Sachverständiger beide Bereiche miteinander.
„Für einen Eigentümer ist am Ende nicht entscheidend, welcher theoretische Wert irgendwo im Internet angezeigt wird. Entscheidend ist, welchen Preis ein Käufer für genau dieses Gebäude, in genau diesem Zustand und in genau dieser Lage tatsächlich bereit ist zu zahlen.“
Wer anschließend sein Haus in Wilhelmshaven verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf einen möglichst hohen Angebotspreis achten, sondern auf eine realistische Positionierung der Immobilie am Markt.
Der bevorstehende Generationenwechsel könnte dabei für Eigentümer, Erben und Kaufinteressenten gleichermaßen zu einem der prägenden Themen des regionalen Immobilienmarktes der kommenden Jahre werden.
Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:
Schulz Immobilien
Herr Jan-Niklas Schulz
Schaarreihe 11
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Deutschland
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email : schulz@immobilienwilhelmshaven.de
Schulz Immobilien ist ein inhabergeführtes Immobilienunternehmen mit Sitz in Wilhelmshaven. Inhaber Jan-Niklas Schulz ist Bauingenieur (M. Sc.), Immobilienmakler (IHK), TÜV-zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie selbst Immobilieninvestor und Vermieter.
Das Unternehmen unterstützt Eigentümer in Wilhelmshaven und Friesland bei der Immobilienbewertung, dem Verkauf von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie bei Immobilien mit technischem Klärungs- oder Sanierungsbedarf.
Weitere Informationen zur Immobilienbewertung und zum Hausverkauf in Wilhelmshaven finden Eigentümer auf der angegeben Website.
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